Wie sich aktuelles Immobilienwissen für Ihre Immobilie auszahlt

Foto Sparschwein mit Geldscheinen

Das Wichtigste rund um Vermietungstipps, Rendite, Modernisierung, Betriebskosten, Förderung, Energiesparen steigert den Erfolg der Immobilie und spart Kosten. Hier finden Sie z.B. die Ausnahmen, wann die Mietpreisbremse nicht gilt. Wie Vermieter den Mietvertrag wirksam befristen. Wann Eigenbedarfskündigungen möglich sind. Wie Miethöhungen wirksam durchgesetzt werden können. Prüfen Sie mit dem kostenlosen, telefonischen Optimierservice, wie Sie besser vermieten. Auch wenn Sie über Jakobs Immobilien verkaufen wollen, zahlen Sie als Verkäufer nichts für den Maklerservice, übrigens auch nicht, wenn Sie Gewerbe über uns vermieten. Ebenso ist die Preiseinschätzung von Immobilien kostenlos für jeden Eigentümer und bindet Sie nicht.

Auftraggeber- oder Besteller Prinzip

Verkäufer und Gewerbevermieter zahlen keine Maklerprovision, sondern der Gewerbemieter oder Käufer. Bei Wohnungsvermietung und Maklerauftrag zahlt der Vermieter. Der Wohnungsmieter zahlt nur bei individuell erteiltem Suchauftrag.

Abmahnung Mieter

Vor einer Kündigung ist die Abmahnung des Mieters notwendig: z.B. bei mietvertragswidrigem Gebrauch, verletzter Obhutspflicht, unpünktliche oder ausbleibende Miet-/Betriebskostenzahlung. Es ist das vertragsverletzende Mieterverhalten detailliert zu beschreiben, der Mieter ist zum Handeln/Unterlassen mit Fristsetzung aufzufordern und die Folgen bei Nichtändern/-Nichthandeln zu beschreiben. Ändert der Mieter nichts, ist schnell zu kündigen, sonst verfällt das Kündigungsrecht.

Befristeter Mietvertrag

Eine Befristung ist vorteilhaft, weil lange Kündigungsfristen und -Probleme entfallen, die Mietfrist sicher ist und sie den Mieter bindet, das Objekt verbindlich frei wird. Ist möglich bei - Gewerbe, Garage, Stellplatz
- vorübergehendem Gebrauch z.B. Ferienwohnung
- wenn der Vermieter die Räume für sich, Familienangehörige nutzen oder
- an z.B. Haushaltshilfe, Pflege vermieten will
- geplanter Instandsetzung, Abriss, Baumaßnahmen
- wenn Mieter über bei Vertragsabschluss über Befristungsgrund schriftlich informiert wurde
- Befristung schließt Eigenbedarfskündigung aus.

Besichtigungen

Wichtig für gewerbliche Vermieter, auch Privatvermieter ab 6 Wohnungen:
Der Mieter ist bei Vertrags-Abschluss und vertraglichen Änderungen über sein 14tägiges Widerrufsrecht zu informieren, sonst kann er auch 1 Jahr und 14 Tage lang kündigen und die Mieten/-Erhöhungen und die Kaution innerhalb von 14 Tagen rückfordern: z.B. bei fehlender Besichtigung

Betriebskosten

Jährliche Abrechnung am besten lt. Mietvertrag vereinbaren, auf Betriebskostenverordnung und auf § 2 BetrKV hinweisen, Aufstellung § 2 BetrKV beifügen. In der Betriebskostenabrechnung sind die Kostenarten mit Gesamtkosten, der Kostenverteilungsschlüssel anzugeben und zu erklären, Mieteranteil zu berechnen, Vorauszahlungen des Mieters abzuziehen. Betriebskosten sind fristgerecht, spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, abzurechnen, ansonsten kann Mieter die gezahlten Vorschüsse zurückverlangen.

Bürgschaft Mietbürgschaft

Neben Kaution ist zusätzliche Bürgschaft nur wirksam, sofern Bürge sie von sich aus angeboten hat, damit Mietvertrag abgeschlossen wird. Ansonsten ist Doppeltbesicherung unzulässig. Die Bürgschaftskosten
- sollte der Bürge/Mieter tragen
- die Urkunde beim Vermieter verbleiben,
- ohne Einrede der Vorausklage und
- mit sofortiger Anspruch auf Geltendmachung lauten,
- unbefristet (Ende erst nach Auflösen durch Vermieter) und
- selbstschuldnerisch sein,
- von einer solventen, wenn möglich, inländischen Bank stammen.

Eigenbedarfskündigung

In Berlin gilt eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung 10 Jahre nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung nach Verkauf. Wurde die Wohnung erst nach Umwandlung vermietet, gelten i.d.R. die normalen Mietvertrags-Kündigungsfristen: 3 Monate bis Mietdauer von 5 Jahren, 6 Monate bei 6-8 Jahren, 9 Monate ab 9 Jahren, 12 Monate ab 10 Jahre bei Verträgen alter als Herbst 2001. Bei sozialen Härtefällen wird abgewogen. Eine Eigenbedarfskündigung bei Nutzung für Vermieter, Familien-, Haushaltsangehörige ist möglich, bei vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen. Im Schreiben konkreten Sachverhalt und Gründe angeben. Auf Widerrufsrecht und Härtefallregelung hinweisen und Fortsetzung des Mietvertrags widersprechen.

EnEV

Energieeinsparverordnung setzt bautechnische Standardanforderungen für Energieeffizienz, auch für ältere Immobilien, z.B. mehr als 30 Jahre alte Heizkessel müssen getauscht, die oberste Geschoßdecke gedämmt, Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung ausgehändigt werden.

Energieausweis

Wenn Sie Immobilien verkaufen, vermieten, müssen Sie die Energieausweiswerte veröffentlichen: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder - Verbrauch, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse bei Ausweisen ab 1.5.2014.

Heizungserneuerung, Thermentausch, Kombitherme, Brennwerttherme

Mehr als 30 Jahre alte Thermen/Heizungen und beim Austausch sind durch Brennwertkessel, Wärmepumpe oder Pelletheizung zu ersetzen. Außer Selbstnutzer mit Einzug bis Ende 2001 und bei Niedertemperatur-, Brennwert-, Heizkessel, Nennleistung unter 4 oder über 400 KW.

Kündigung Mietvertrag

Mietvertragskündigungen sind ausführlich zu begründen, z.B. bei ständig unpünktlichen Zahlungen, mit Auflistung der Zahlungsdaten und der Abmahndaten. Widersprechen Sie unbedingt der Fortsetzung des Mietverhältnisses und weisen auf das Widerspruchsrecht nach §574 BGB hin. Bei Zahlungsverzug der Miete für 2 aufeinanderfolgende Termin ist sofortige Kündigung möglich.

Maklerprovision

Verkäufer und Gewerbevermieter zahlen keine Maklerprovision, sondern der Gewerbemieter oder Käufer. Bei Wohnungsvermietung und Maklerauftrag zahlt der Vermieter. Der Wohnungsmieter zahlt nur bei individuell erteiltem Suchauftrag.

Meldebescheinigung

Ab 1.11.2015 müssen Sie Ihrem Mieter eine Meldebescheinigung ausstellen:
- Wohnungsgeberdaten
- Einzugsdatum
- Wohnungsanschrift
- Wohnungslage (z.B. 2. OG links)
- Namen aller meldepflichtigen Personen
Vermieter können bei der Meldebehörde kostenlos Auskunft verlangen. Unzulässige Untervermietung kann Kündigung begründen.

Mieterhöhung

Prüfen Sie regelmäßig die Miete mit dem Mietspiegel Ihrer Stadt und ob es Zuschläge gibt z.B. Ausstattung, freistehende Häuser, gute Energiewerte. Darunterliegende Miete kann erhöht werden, bis zur Kappungsgrenze, Berlin 15 % innerhalb 3 Jahren, bis Mietspiegelwert erreicht ist. Frühestens 1 Jahr nach der letzten und danach erneut frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung. Nur auf die tatsächliche Wohnfläche erhöhen; 10 % Toleranz gilt nicht mehr.

Mieterwechsel Checkliste

Mietvertragskündigung bestätigen, möglich Vorbesichtigung und eigentliche Übergabe vereinbaren. Abnahme mit mindestens 2 Stunden und penibel mit schriftlichem Protokoll vornehmen. Fotos machen, bei Tageslicht. Wenn abends, nur mit gutem Licht in der Wohnung. Im Uhrzeigersinn von Zimmer zu Zimmer. Mängel, Schäden, Hausrat-/Einbauten-Entsorgung detailliert notieren, mit Frist, Zuständigkeit für deren Beseitigung notieren. Verrechnung des finanziellen Schadenersatzes klären, z.B. Verrechnung mit Kaution. Wasserhähne kontrollieren, prüfen ob Waschmaschinenanschluss noch da. Sperrventile kontrollieren. Herd und Kühlschrank innen prüfen. Fenster öffnen prüfen. Sind Mietereinbauten entfernt. Fest verklebten Mieterbodenbelag vom Mieter entfernen lassen. Balkon Terrasse, Abstell- und Kellerraum ansehen. Zählerstände notieren. Alle Schlüssel zurückholen, fotografien oder kopieren. Wohnung inkl. Fenster innen und außen geputzt, besenrein annehmen. Unterschrift aller Beteiligten, auch Zeugen. Eichfristen Wasser-, Strom-, Gaszähler kontrollieren. Mietkaution erstatten, Teil für Nebenkostenabrechnung einbehalten. Nebenkostenabrechnung erstellen. Gesetzesänderungen Auflagen für Neuvermietung prüfen, z.B. Rauchmelder.

Mietpreisbremse Ausnahmen

Wiedervermietungs-Miete höchstens 10 % überortsüblicher Vergleichsmiete. Gilt nicht bei:
- Erstvermietung/Neubau ab 1.10.2014
- Gewerberäumen
- Wohnheimen
- möblierte Untervermietung
- für vorübergehenden, kurzen Gebrauch
- Neubauten ab 1.10.2014
- modernisierten Wohnungen
- Umlage der 11 % der anerkannten Modernisierungskosten,
nach gesetzlichen Vorgaben und Formvorschriften, außer bei Staffelmiete
- für bereits 1 Jahr bestehenden, laufenden Altverträgen
- Indexmietverträge sind bei Abschluss relevant,
nicht die auf Index basierten Erhöhungen.
Staffelmieten sind bei jeder Staffel zu prüfen.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Stellt der Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aus, bei bestehendem Widerspruch gegen Mietminderung, verliert er den Anspruch auf Zahlung des Mietrückstands bis Erstellungsdatum.

Modernisierung Mieterhöhung und Ankündigung

Die Jahresmiete kann um 11 % der reinen Modernisierungskosten erhöht werden, § 559 BGB, wenn der Mieter vorab schriftlich über Betrag, Gesamt- und aufgeschlüsselte Kosten, aufgeschlüsselte Kosten von Modernisierung und Instandhaltung und Verteilerschlüssel pro Wohnung informiert wurde. Instand-Haltung, -setzung, Kreditzinsen, Verwaltungs-, Erschließung, Mietausfall/-minderung, Mieteransprüchen sind keine Modernisierungskosten. Förderungen, Zinsvergünstigungen sind abzuziehen. Korrekte vollständige schriftliche Modernisierungsankündigung ist Voraussetzung.

Modernisierungsmieterhöhung Voraussetzung

Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind gerechtfertigt, vorausgesetzt sie erhöht nachhaltig Gebrauchswert, verbessert Wohnverhältnisse auf Dauer, spart nachhaltig Energie und Wasser, wurde gesetzlich oder behördlich erforderlich und führt zu keiner sozialen Härte.

Rauchmelder Pflicht neu ab 1.1. für Wohnungen

In Bremen, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt 2016, NRW 2017, Bayern, 2018, Thüringen 2019. Flure, Schlaf-, Kinder-, ggf. Durchgangszimmer. Modernisierungsmieterhöhung möglich, je nach Gesetzes-/Urteilslage, auch Anmiete- und Wartungskosten umlagefähig.

Rendite berechnen vermietete Immobilien

Kaltmiete/Monate
+ kalte Betriebskostenvorauszahlung
+ warme Betriebskostenvorauszahlung
= Gesamtmiete/Monat
- Hausgeld/Kosten, inklusiv nicht umlagefähiger Teil
- ggf. Zinsen für Finanzierung
= Miete abzüglich regelmäßig Kosten
multipliziert x 12 Monate x 100
dividiert durch Kaufpreis (zzgl. Kaufnebenkosten)
= Prozent Rendite

Verbrauchserfassung Heizkosten vermeiden

Wenn Kosten der Verbrauchserfassung 15 % der reinen Brennstoffkosten (abzgl. Steuer, Grundgebühr usw.) überschreiten, ist diese unverhältnismäßig und kann entfallen, lt. Heizkostenverordnung. Jährlich neu prüfen und dokumentieren.

Vorfälligkeitsentschädigung

Bei Verkaufsabsicht und vorzeitiger Kündigung des Kreditvertrags ist ein Gespräch mit der Bank und eine Prüfung der Vorfälligkeitsentschädigung absolut sinnvoll.

Wärmedämmung Dachdämmung

Ab 2016 muss Dach/oberste Geschoßdecke gedämmt sein, mit U-Wert bis 0,24. Mieterhöhung wegen Modernisierung möglich.

Widerrufsrecht des Mieters

Der Mieter ist bei Vertrags-Abschluss und vertraglichen Änderungen über sein 14tägiges Widerrufsrecht zu informieren, sonst kann er auch 1 Jahr und 14Tage lang kündigen und die Mieten/-Erhöhungen und die Kaution innerhalb von 14 Tagen rückfordern: z.B. - bei fehlender Besichtigung
- auch bei WG, wenn nur ein Bewohner wechselt, der nicht besichtigt hat
- gewerbliche Vermieter, auch privat ab 6 Wohnungen
- bei Mieterhöhungen gem. § 557 BGB

Zeitmietvertrag

Ist möglich bei - Gewerbe, Garage, Stellplatz
- vorübergehendem Gebrauch z.B. Ferienwohnung
- wenn der Vermieter die Räume für sich, Familienangehörige nutzen oder
- an z.B. Haushaltshilfe, Pflege vermieten will
- geplanter Instandsetzung, Abriss, Baumaßnahmen
- wenn Mieter über bei Vertragsabschluss über Befristungsgrund schriftlich informiert wurde
- Befristung schließt Eigenbedarfskündigung aus.

Zu guter Letzt:

Für jedes Immobiliengeschäft -und -Maßnahme wird eine professionelle unabhängige Beratung durch Dritte empfohlen.